مراحل دریافت پروانه ساخت بافت فرسوده

مراحل اخذ پروانه ساختمان + هزینه در سال 1402

خان اول برای شروع ساخت و ساز اخذ پروانه ساخت و پیگیری پرونده شهرسازی است که روند کلی آن در همه شهرها یکسان است. در این مقاله به مراحل گرفتن پروانه ساختمان پرداخته شده است. هزینه های اخذ پروانه ساخت از شهرداری، نظام مهندسی و طراحی در تهران نیز به صورت کلی برآورد شده است.

پروانه ساختمان چیست؟

پروانه ساختمان یا جواز ساخت یک پرونده رسمی از شهرداری تهران است. مالک یا نماینده حقوقی آن درخواستی را به شهرداری برای دریافت و اخذ پروانه ساختمان برای پروژه مدنظر که می‌تواند نوسازی، ساخت‌وساز و یا بازسازی باشد، ارائه می‌دهد. عملیات ساخت‌وساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد.

آیا همه پروژه‌ها به اخذ پروانه ساختمان نیاز دارند؟

در اغلب موارد، بازسازی و تعمیرات ساده نیاز به اخذ پروانه ندارد و توسط پیمانکاران یا خود مالک و بدون درخواست مجوز ساخت انجام می‌شود. اما پروژه‌های ساخت یا بازسازی‌هایی که شامل تغییرات عمده در ساختار ساختمان مانند دیوارهای باربر و نما باشد، نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد و برای برخی از تغییرات نیاز به تأییدیه متخصص و بررسی دقیق است.

پروانه ساختمان شامل چه اطلاعاتی است؟

اطلاعاتی از قبیل مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین خواهد بود.

مراحل اخذ پروانه ساختمان از شهرداری

برای گرفتن پروانه ساخت از شهرداری باید مراحل زیر را طی نمایید:

۱. تشکیل پرونده

در اولین مرحله مالک یا نماینده حقوقی آن برای گرفتن پروانه ساختمان درخواست مجوز ساخت را از شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می‌نماید. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را ارائه دهد و درخواست خود را ثبت نماید.

۲. دستور صدور بازدید

بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، از طرف شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌نمایند تا ابعاد ملک، عرض خیابان ساختمان‌های مجاور بنا را بررسی نماید.

۳. بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک

در برخی از شهرهای بزرگ مانند تهران، طرح تفصیلی اجرا می‌شود؛ یعنی قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر مشخص شده است. کارشناس طرح تفصیلی، کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر بررسی می‌کنند و اگر مشخص شود که ملک در منطقه‌ای از طرح‌های شهرداری قرار دارد، با دقت بیشتری بررسی می‌شود که ساخت بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل ایجاد نکند.

۴. دستور نقشه

بعد از انجام مراحل گفته شده، دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، تعداد طبقات و سطح اشغال برای هر طبقه نوشته می‌شود. بر این اساس متراژ سند (نه متراژ موجودی زمین) و عرض گذر مشخص می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار برای شروع طراحی ارجاع داده می‌شود.

۵. طراحی نقشه

در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است، چرا که تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن مشخص می‌شود. (برای دریافت مشاوره رایگان و استعلام قیمت طراحی ساختمان از کارشناسان شرکت ابنیه طراحان نصر به منوی تماس با ما مراجعه کنید.)

بعد از طراحی، نقشه‌ها برای بررسی ضوابط به شهرداری ارسال می‌شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد انجام می‌شود و مجدداً ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

۶. پرداخت عوارض شهرداری

بعد از نهایی شدن نقشه معماری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

۷. تهیه مدارک پیش نویس

بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش نویس، خودِ مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود.

در مجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت اند از: برگه سبز مهر شده 4 رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک.

۸. چاپ پروانه

بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ می‌شود.

گرفتن پروانه ساخت چقدر هزینه دارد؟

هزینه گرفتن پروانه ساخت با توجه به عوامل مختلفی از جمله کاربری ملک، مساحت زمین، تعداد طبقات و واحدهای ساختمان، تعداد پارکینگ و… محاسبه می‌شود و قیمت ثابتی ندارد. این هزینه ها در هر شهر متفاوت است اما به طور کلی می‌توان هزینه صدور پروانه ساختمان را از طریق فرمول‌های زیر محاسبه نمود:

هزینه جواز ساخت یک ساختمان مسکونی یک طبقه = ضریب ✕ (مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تأمین شده ✕ 20) ✕ قیمت منطقه‌ای

مساحت ناخالص زیربنا برابر مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان و ضریب متناسب با متراژ بنا طبق جدول زیر محاسبه ‌می‌شود:

ضریب (درصد)	سطح زیربنا (مترمربع)
5	تا 60
10	از 60 تا 100
18	از 100 تا 150
30	از 150 تا 200
45	از 200 تا 300
65	از 300 تا 400
90	از 400 تا 500
120	500 به بالا

مساحت ناخالص زیربنا برابر مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان و ضریب متناسب با متراژ بنا طبق جدول زیر محاسبه ‌می‌شود:

هزینه جواز ساخت یک مجتمع مسکونی = ضریب ✕ قیمت منطقه‌ای ✕ (مساحت کل زیربنا ✕ زیربنای درخواستی/تعداد کل واحد‌های مسکونی ✕ 100)

ضریب (درصد)	زیربنای درخواستی (مترمربع)
15	تا 200
20	از 200 تا 400
25	از 400 تا 600
30	600 به بالا

شهرداری‌ها زمان صدور پروانه نوسازی در بافت‌های فرسوده را کاهش دهند/ زمان مراحل صدورپروانه ساختمان به حداکثر ۷ روز تقلیل یابد

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره اینکه شهرداری‌ها موظفند بتدریج زمان مصروفه مراحل صدورپروانه ساختمان را از ۱۴ روز به حداکثر ۷ روز تقلیل دهند، گفت: در برخی موارد ۱۷ ماه و حتی مدت دو سال صدور پروانه ساختمان گزارش شده است.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمد آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه براساس مصوبه شورای عالی اداری در سال ۱۳۷۱ متقاضیان پروانه حداکثر ظرف مدت هفت روز مهلت دارند درخواست و مدارک خود را  به شهرداری ها جهت دریافت پروانه ساخت ارائه کنند و شهرداری ها نیز حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از دریافت نقشه های مربوطه با رعایت ضوابط اعلام شده نسبت به ارائه کلیه برگ های پرداخت عوارض و سایرحقوق قانونی متعلقه به ملک مورد تقاضا اقدام کنند و سپس شهرداری نیز  ظرف دو روز پس از پرداخت و تسلیم قبوض عوارض فوق الذکر نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام کنند، اظهارکرد: شهرداری‌ها پس از دریافت عوارض مربوط مهلت دارند تا ظرف ۲ روز نبست به صدور پروانه ساخت اقدام کنند.

آیینی با اشاره اینکه شهرداری‌ها موظفند بتدریج زمان مصروفه مراحل صدورپروانه ساختمان را  از ۱۴ روز به حداکثر ۷ روز تقلیل دهند، گفت: در برخی موارد ۱۷ ماه و حتی مدت دو سال صدور پروانه ساختمان گزارش شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در بیان عوامل طولانی شدن زمان صدور پروانه نوسازی را بروکراسی طولانی در ادارات و بخش‌های زیر مجموعه شهرداری خواند و اظهارکرد: فرایند پروانه ساختمان به استعلام از ادارات زیر مجموعه شهرداری‌ها نظیر آتش نشانی، فضای سبز  و همچنین سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان، ادارات ثبت اسناد، املاک و … گره خورده که گردش بین سازمان‌ها و کارتابل‌های اداری باعث طولانی شدن این فرایند شده است.

 آئینی نا آگاهی و عدم اطلاع رسانی بین مردم را باعث طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمان دانست چراکه باعث دوباره کاری‌های متعدد می‌شود و گفت: تمرکز گرایی در شهرداری‌ها به ویژه شهرهای بزرگ نیز باعث طولانی شدن زمان صدور پروانه نوسازی شده است چرا که  شهرداری مناطق و نواحی نمی‌توانند راسا نسبت به صدور پروانه اقدام کنند و باید حتما تاییدیه ادارات مرکزی و ستاد شهرداری را بگیرند و همچنین اگر مردم ساکن در محلات هدف بازآفرینی شهری و متقاضیان در خصوص دریافت استعلام ها توجیه باشند خیلی از مراحل را خودشان را سریعتر انجام می‌دهند.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار تصریح کرد: بسیاری از موارد نظیر بیمه کارگران فصلی و ساختمان و یا ناظرین نظام مهندسی ساختمان به صدور پروانه ساختمان گره خورده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی شهرداری‌ها را محور اصلی در کاهش زمان صدور پروانه ساختمان دانست و گفت: دستگاه‌های مرتبط و دستگاه‌های نظارتی  می‌توانند با همکاری و پیگیری مستمر خود نقش بارزی در کاهش زمان صدور پروانه داشته باشند.

به گزارش روابط عمومی شرکت بازآفرینی شهری ایران آئینی در پایان  با اشاره  به اینکه ساکنین در محدوده های بافت فرسوده با مشارکت سرمایه‌گذاران، سازندگان  و توسعه‌گران باید در خصوص نوسازی املاک فرسوده خود اقدام کنند، گفت: اگر زمان صدور پروانه ساختمان ۶ ماه کاهش پیدا کند برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران بسیار تاثیر گذار است و می تواند ۱۰ درصد بازده اقتصادی آنان افزایش یابد و در حقیقت نامعادله اقتصادی که در مناطق فرسوده نسبت به سایر مناطق توسعه یافته شهر وجود دارد را جبران کند.

منبع: تهران من