یکی از اصطلاحات مهم در املاک شمال، “بافت زمین” است. این موضوع، بسیار بیش از آنچه که فکر می‌کنید در هنگام خرید ویلا شهرکی در شمال اهمیت دارد. برای زمینهای شمال، ویژگی‌های مختلفی تعریف شده است و بر اساس اینکه در چه نوع بافتی قرار دارند، دارای کاربری مختلفی هستند. در همین ابتدای بحث بگوییم که “بافت زمین” با “نوع کاربری زمین”، دو مسئله متفاوت هستند و هر کدام در جای خود اهمیت دارند.
بطور کلی، بافت زمین به دو دسته “بافت شهری” و “بافت روستایی” تقسیم‌بندی میشود. طبق تعریف، زمین هایی که در محدوده شهری قرار داشته باشند، بافت شهری دارند و به همین ترتیب، زمین هایی که در مناطق روستایی قرار گرفته اند، دارای بافت روستایی هستند. جالب آن است که بدانید موقعیت مکانی زمین در شمال نشان می دهد که قیمت آن چقدر است؛ ارزش آن برای سرمایه گذاری چگونه است و آیا مجوز ساخت و ساز ویلا را دارند یا خیر.
طبق تعریف دیگری، بافت زمین در شمال شامل دسته بندی های متنوعی است که در ادامه به آن می پردازیم. آنچه که بسیار اهمیت دارد این است که شما باید هدف خود را از خرید زمین های شمال مشخص کنید. خرید زمین متراژ بالا در شمال برای اهداف انبوه سازی ویلا، یا پروژه های کسب و کار مناسب هستند. زمین با متراژ کمتر در مناطق ساحلی و جنگلی در شهرهای زیبای مازندران وجود دارند. هر کدام از زمین ها قیمت به خصوصی دارند. پیشنهاد می کنیم درباره استعلام قیمت زمین در مازندران و ویلا شهرکی ارزان در شمال با کارشناسان پارس مسکن تماس بگیرید.
با انواع بافت زمین در شمال برای ساخت و ساز ویلا آشنا شویم!
اگر هدف شما از خرید زمین، ساخت و ساز ویلا شهرکی در شمال باشد، باید به موقعیت آن که داخل بافت و خارج از بافت است، توجه کنید. همچنین نوع کاربری زمین که بر نوع استفاده آن تاثیر گذار است، اهمیت دارد. قیمت زمین در مازندران به نوع بافت آن بستگی دارد. در این قسمت می خواهیم درباره زمین هایی صحبت کنیم که می توانید بر روی آنها انجام دهید.
زمین هایی که به بافت شهری یا روستایی چسبیده‌اند، با نام “زمین چسبیده به بافت” شناخته می شوند. برخی زمین ها خارج از هر یک از بافت های شهری و روستایی هستند، و تعدادی هم داخل بافت قرار دارند. بسته به این تعریف، زمین مسکونی یا داخل بافت است یا خارج بافت.
تکلیف خرید و فروش این دو گروه زمین مشخص است؛ باید استعلام بگیرید که آیا می توانید ویلا بسازید یا نیاز به اخذ مجوزها دارید. مسئله زمین های چسبیده به بافت، کمی فرق می کند! این نوع زمین ها نیازمند استعلام دقیق تر و نقشه برداری اختصاصی هستند؛ چون باید ببینید که آیا بافتی که زمین به آن چسبیده است، دارای کاربری مسکونی است یا خیر؛ و آیا در آینده امکان پتانسیل رشد را دارد یا نه.
ارزش زمین داخل بافت شهری و داخل بافت روستایی، بیشتر از زمین های خارج از بافت است اما قیمت زمین های خارج از بافت ارزانتر است؛ و گزینه های خوبی برای سرمایه گذاری در آینده هستند. برخی از زمین های خارج بافت را می توان با اختصاص هزینه‌ای جهت اخذ مجوزها و انشعاب کشی، برای ساخت و ساز مناسب ساخت.
زمین های شمال داخل بافت از نظر کاربری شامل بافت مسکونی، بافت زراعی و بافت باغی هستند. هر کدام از این دسته ها یک نوع کاربری را برای زمین به وجود می آورند.
زمین داخل بافت با کاربری مسکونی، برای ساخت و ساز ویلا، آپارتمان سازی و برج سازی مناسب است. اگر به ساخت ویلا در شمال فکر می کنید، زمین مسکونی بخرید؛ مجوزهای ساخت را دریافت کنید و پروژه خود را آغاز نمایید. مشاوران املاک پارس مسکن، صفر تا صد پروژه ساخت ویلا را همراه شما هستند.
زمین هایی با بافت زراعی و بافت باغی، قابل ساخت نیستند، اما اگر امکان تغییر کاربری باشند، می توان با اختصاص دادن کمی هزینه و زمان، تمامی مراحل را طی کرد. هر نوع عملیات ساخت و ساز روی زمین های خارج از بافت، نیاز به استعلام و اخذ مجوزها است. مجوزهای ساخت روی زمین های خارج از بافت یا زمین های چسبیده به بافت با کاربری مسکونی باید از دهیاری یا شهرداری ها اخذ شود.
اگر به دنبال خرید زمین در مازندران هستید و فکر می‌کنید که سرمایه‌گذاری خوبی خواهید داشت، همین حالا با کارشناسان املاک پارس مسکن تماس بگیرید. فرصت های خوبی در تمامی شهرهای مازندران برای خرید زمین وجود دارد. مشاوران پارس مسکن در شعبه های چمستان، نور، نوشهر، رویان، محمودآباد، آمل، بابلسر و رامسر به تمامی منطقه مسلط هستند و قطعاً راهنمای خوبی برای شما خواهند بود.
هنگام خرید زمین در شمال به چه معیارهایی توجه کنیم؟
وقتی می خواهید تکه زمینی در شمال در یکی از بهترین شهرهای مازندران بخرید، چند معیار وجود دارد که باید در نظر بگیرید. این نکات همیشه در ذهنتان باشد:
- از یک مشاور املاک با تجربه کمک بگیرید تا مناطق مختلف را به شما معرفی کند.
- شرایط آب و هوایی منطقه ای که زمین را در آنجا انتخاب می کنید، اهمیت دارد.
- به بافت شهری یا روستایی زمین دقت کنید.
- شرایط دسترسی به امکانات و مسیرهای اطراف را در نظر بگیرید.
- قیمت زمین در هر متر مربع در منطقه مورد نظر خود را استعلام بگیرید.
- درباره نوع کاربری زمین و سند آن دقیق تحقیق کنید.
- توجه به ویژگی های زمین اهمیت دارد. زمین هایی که خوش قواره نیستند را از طریق تهیه نقشه برداری دقیق تر مورد ارزیابی قرار دهید.
- زمین هایی را بخرید که در مناطق رو به رشد با پتانسیل درآمدزایی بالا قرار گرفته اند.
قیمت زمین در شمال به چه عواملی بستگی دارد؟
قیمت خرید زمین شمال بر اساس معیارهای مشخصی تعریف می شود. موقعیت مکانی زمین، متراژ و نوع کاربری آن تاثیر مستقیم در قیمت زمین دارد. زمین های داخل بافت، گرانتر هستند. درباره زمین چسبیده به بافت، هر چه نوع کاربری به ساخت و ساز نزدیک تر باشد، و بتوان راحت تر برای آن مجوز اخذ کرد، قیمتش گران تر خواهد بود. زمین های چسبیده به بافت با پتانسیل اخذ مجوزهای ساخت و ساز، بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بلند مدت محسوب می شوند. برای این نوع زمین ها لازم است ابتدا آنها را ارزیابی کنید، و زمانی که به بافت ملحق شد، برای اخذ مجوزها اقدام نمایید.
قیمت زمین پلاک یک ساحل در مازندران، و زمین های پلاک اول جنگل، گران تر از سایر زمین ها است. هر چه فاصله زمین از ساحل یا جنگل دورتر باشد و متراژ آن کوچکتر باشد، ارزان تر است. اگر زمین هایی را در بافت روستایی می خرید، حتماً درباره وضعیت سند آن از دهیاری یا بخشداری، یا حتی شورای آن روستا پرس و جو کنید. اکثر زمین های شمال به صورت موروثی به نسل امروزی به ارث رسیده اند، پس سند رسمی و تک برگ ندارند. هنگام معاملات زمین در شمال، بهترین مشاور املاک در مازندران را در کنار خود داشته باشید تا دچار مشکلات یا کلاهبرداری های احتمالی نشوید.
چطور می‌توانیم برای زمین خارج از بافت مجوز بگیریم؟
براساس یک سری شرایط و ضوابط میتوان برای زمین های خارج از بافت مجوز ساخت و ساز گرفت. بر اساس این که می خواهید از زمین چه نوع بهره برداری داشته باشید، مراحل این کارها متفاوت است.
معمولاً برای زمین مسکونی خارج از بافت میتوانید مجوز ساخت ویلا بگیرید. برای زمین های متراژ بالا خارج از بافت میتوانید مجوز کشاورزی، یا مجوز کسب و کار تولیدی و خدماتی یا راه اندازی کارگاه دریافت کنید. در هر مورد نیاز است که یک نقشه برداری دقیق از زمین، متراژ آن و محدوده بندی آن را مشخص کنید و البته سند زمین هم باید مشخص باشد.
درباره اخذ سند تک برگ برای زمین های خارج از بافت یا زمین های بدون سند نیاز است که از اداره ها و سازمان های مربوطه استعلام بگیرید. مشاوران املاک پارس مسکن شما را در این زمینه به طور کامل راهنمایی خواهند کرد.
برای دریافت مجوزهای ساخت و ساز در زمین های خارج از بافت در شمال، پس از انجام کارهای فوق، درخواست خود را به شهرداری منطقه ارسال کنید. مدارک مورد نیاز را فراهم کنید. اگر تجربه ای در این مسیر ندارید، حتماً با مشاوران املاک جلسه‌ای داشته باشید. پس از بررسی زمین توسط کارشناسان، اگر مشکلی وجود نداشته باشد مجوز صادر می شود. اما باید منتظر بمانید تا درخواست انشعاب کشی و امکانات برای تان به تایید برسد.
درست است که یک سرمایه‌گذاری محسوب میشود، اما اگر در همین زمینه، بی‌تجربه باشید یا ناآگاهانه عمل کنید، بودجه مالی که سالها پس انداز کرده اید، به هدر می رود. در مازندران می توانید زمین های خوبی بخرید و بهره‌برداری دلخواهتان را از آنها داشته باشید. زمین خارج از بافت یا زمین داخل بافت، هر کدام در جایگاه خود اهمیت دارند. کاربری این زمین ها متفاوت است. حتی اگر قصد ساخت و ساز ویلا را نداشته باشید، با خرید زمین، ارزش آن در سال‌های آینده چندین برابر خواهد شد؛ پس سرمایه‌گذاری خوبی برای نسل های آینده است. با فروش زمین در سال‌های بعد به سود خوبی خواهید رسید، به شرطی که زمین مناسب را در مکان مناسب بخرید.
کارشناسان با تجربه در گروه مشاوره املاک پارس مسکن همراه شما عزیزان هستند تا معاملات امن را در خرید و فروش ویلای شمال، خرید و فروش زمین در شمال، مشارکت در ساخت، پیمانکاری، ساخت استخر در شمال، محوطه سازی و خدمات دکوراسیون داخلی ویلا انجام بدهید. هر سوالی دارید از طریق شماره های تماس در وب سایت از کارشناسان بپرسید. انواع بافت زمین و اهمیت آن برای ساخت ویلا در شمال
انواع بافت زمین
برای ساخت ویلا در شمال شما باید ابتدا با طرحی که دولت در 12 دی ماه سال 1378 تصویب کرد آشنا شوید تا از وضعیت زمینی که قرار است آن را به ویلایی مدرن تبدیل کنید آشنا شوید و سپس اقدام به ساخت آن نمایید. طرح هادی روستایی طرحی است که وضعیت زمین شما را مشخص میکند. در واقع این طرح مشخص میکند که زمین شما داخل بافت قرار دارد و یا خارج از آن.
حال چنانچه زمین شما داخل بافت قرار داشته باشد، به این معنی است که زمین شما درون طرح هادی قرار گرفته است و شما به راحتی میتوانید برای ساخت آن مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه اخذ نمایید چرا که تنها زمینهایی میتوانند به طور قانونی تبدیل به ویلا شوند و مجوز ساخت و ساز دریافت نمایند که در محدوده مجاز طرح هادی قرار بگیرند. در واقع طرح هادی برای دارندگان زمین در شمال که قصد دارند برای ساخت آن مبادرت ورزند به منزله چراغ قرمزی است که نمیگذارد هر زمینی به ویلا تبدیل شود.
صاحب زمین در هر نقطهای از شمال مجاز به ساخت ویلا نیست مگر آن که آن زمین درون طرح هادی قرار گرفته باشد. به عبارت بهتر میتوان بیان کرد صرف داشتن زمین در شمال این اختیار را به دارندهی آن نمیدهد که اقدام به ساخت و ساز آن نماید. از این رو نهادهای ذیربط هنگام صدور مجوز ساخت و ساز ابتدا بررسی مینمایند که آیا زمین داخل طرح هادی است یا نه.
چنانچه درون طرح هادی قرار داشت برای آن مجوز ساخت و ساز صادر مینمایند و چنانچه درون طرح هادی قرار نداشت و یا به عبارت دیگر خارج از بافت قرار داشت هیچ مجوز قانونی برای ساخت و ساز آن صادر نمیگردد. در واقع زمینهایی که خارج از بافت قرار دارند، امکان ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و به صورت قانونی نیز برای آنها هیچ مجوزی صادر نمیگردد. چنانچه روی چنین زمینهایی ساخت و ساز انجام بگیرد غیر قانونی بوده و بدیهی است که چنین ویلاهایی فاقد سند خواهند بود.
از طرفی چون برای ساخت ویلا در این نوع زمینها قوانین شهرداری و ویلا سازی نادیده گرفته شده به عبارت دیگر دور زده شده است، ویلای ساخته شده هر لحظه در معرض تخریب توسط شهرداری و یا سایر نهادهای مربوطه همچون دهیاری قرار خواهد داشت. با این اوصاف هر قطعه زمین در هر منطقهای از شمال کشور دارای یکی از دو وضعیت زیر خواهد بود:
داخل بافت ( درون طرح هادی) که ساخت و ساز آن مجاز است.
خارج از بافت که ساخت و ساز آن مجاز نیست.
حال به طور مختصر به تشریح بخشهای مختلف هر یک پرداخته میشود:
زمین داخل بافت
زمین داخل بافت به 3 دسته تقسیم میشود:
زمین با بافت مسکونی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری روستا در قسمت بافت مسکونی قرار گرفته است. بنابراین برای ساخت ویلا کافی است مجوزهای لازم اخذ شده و کار ساخت و ساز شروع شود.
زمین با بافت باغی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری در قسمت بافت باغی قرار دارد. لذا برای ساخت ویلا در این زمینها دو راه وجود دارد: 1) تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی و سپس اخذ مجوزهای ساخت و ساز و 2) ساخت ویلا بدون تغییر کاربری و پرداخت جریمه ساخت و ساز ویلا به دهیاری مربوطه طبق کمیسیون ماده 99 و اخذ پایان کار از دهیاری.
زمین با بافت زراعی به این معناست که در نقشه دهیاری زمین مورد نظر در قسمت زراعی واقع شده لذا برای ساخت ویلا در آن میتوان همانند روش زمین با بافت باغی عمل کرد.
زمین خارج بافت
زمین خارج بافت به زمینی گفته میشود که در نقشه دهیاری و یا شهرداری در هیچ کدام از قسمتهای زمینهای با بافت مسکونی، زراعی و باغی قرار نگرفته باشد. زمین خارج بافت به دو دسته تقسیم میشود:
- شامل طرح الحاق به بافت باشد
به این معنا که در نقشههای جدید بنیاد مسکن وارد بافت شود.
- شامل طرح الحاق به بافت نباشد
به این معنا که به کل خارج از بافت در نظر گرفته شده است.
البته ذکر این نکته خالی از لطف نیست که گاهی ممکن است ویلایی خارج از بافت ساخته شده ولی به شکل قانونی از انشعابات برق، آب و گاز بهرهمند شده باشد. در صورت چنانچه آن ویلا شاکی خصوصی نداشته باشد میتواند قابل خرید و فروش باشد.
زمین چسبیده به بافت باغی
در مورد زمین چسبیده به بافت باغی باید بیان کرد زمینی است که فعلاً داخل بافت قرار نگرفته است ولی در اصلاحیههای بعدی طرح هادی و یا در مواقعی که نوبت به بافت روستای مورد نظر شود درون بافت قرار خواهد گرفت. برای خرید چنین زمینی بهتر است برای آگاهی از نوبت بافت روستا به جهاد کشاورزی مراجعه کرد و سپس اقدام به خرید کرد. چرا که به طور مثال اگر نوبت بافت روستا سال بعد باشد خریدار امسال که زمین فعلاً داخل بافت قرار نگرفته است میتواند آن را به نصف قیمت بخرد و سال بعد همان زمین را به دو برابر قیمت به فروش برساند.